Amerykański rynek nieruchomości, mimo wyzwań związanych z katastrofami naturalnymi, jest nadal postrzegany jako bezpieczny, szczególnie w kontekście globalnych napięć politycznych. Jakie zmiany mogą wpłynąć na ten rynek w 2025 roku, szczególnie na Florydzie, i co powinni wiedzieć polscy inwestorzy?

Zmiana administracji – szanse i wyzwania

Zmiana administracji w Stanach Zjednoczonych wywołuje mieszane odczucia wśród inwestorów. Niektórzy dostrzegają w niej szansę na wprowadzenie korzystnych regulacji, inni obawiają się, że zmiany mogą negatywnie wpłynąć na stabilność rynku nieruchomości. W ostatnich miesiącach szczególną uwagę przyciągnęła kwestia prywatyzacji Fannie Mae i Freddie Mac, dwóch instytucji kluczowych dla rynku kredytów hipotecznych w USA.

Bill Ackman, znany inwestor i założyciel firmy Pershing Square Capital (prywatnie mąż architektki-celebrytki Neri Oxman), postuluje zakończenie państwowej kontroli nad tymi agencjami. Uważa, że prywatyzacja zwiększyłaby ich wartość i poprawiłaby efektywność całego systemu finansowego. Dla polskich inwestorów może to oznaczać kilka istotnych zmian:

1. Wzrost kosztów kredytów hipotecznych: Prywatyzacja Fannie Mae i Freddie Mac mogłaby prowadzić do wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Obecnie instytucje te oferują gwarancje rządowe, co umożliwia utrzymywanie niższych kosztów kredytów. Po prywatyzacji ryzyko związane z kredytami hipotecznymi wzrosłoby, co mogłoby doprowadzić do podwyżki stóp procentowych, a w konsekwencji ograniczyć dostępność kredytów hipotecznych i wpłynąć na spadek popytu na nieruchomości.
2. Wzrost cen nieruchomości: Choć wyższe oprocentowanie kredytów mogłoby ograniczyć dostępność mieszkań, w przypadku rynku luksusowych nieruchomości może to doprowadzić do wzrostu cen. Mniejsza liczba osób mogących pozwolić sobie na kredyt hipoteczny skutkowałaby mniejszą liczbą transakcji w ogólnym segmencie rynku, jednak w segmencie nieruchomości luksusowych, gdzie popyt jest głównie napędzany przez osoby posiadające duży kapitał, ceny mogą wzrosnąć. Zamożni inwestorzy są w stanie pokryć większą część kosztów z własnych oszczędności, co zmniejsza wpływ wyższych stóp procentowych na ich decyzje inwestycyjne.

 

 

Floryda – stabilny rynek nieruchomości

Floryda od lat jest jednym z najgorętszych (dosłownie i w przenośni) rynków nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, szczególnie w kontekście nieruchomości na wynajem, ze względu na wyjątkowy klimat i położenie. W przeciwieństwie do innych stanów, na Florydzie popyt na nieruchomości nie spada w okresie zimowym, co sprawia, że inwestycje w tym regionie przynoszą stabilny dochód przez cały rok.

 - Trendy związane z pracą zdalną sprawiły, że wielu ludzi zaczęło szukać domów poza centrami miast, a migracje do stanów południowych o łagodnym klimacie, takich jak Floryda, stały się coraz bardziej popularne. Floryda od lat jest jednym z najatrakcyjniejszych kierunków inwestycyjnych, nie tylko dla Amerykanów, ale także dla zagranicznych inwestorów. W 2024 roku obcokrajowcy zainwestowali 7,1 miliarda dolarów w amerykański rynek nieruchomości mieszkalnych (spadek w porównaniu do rekordowych 15,3 miliarda dolarów w latach 2021–2022, kiedy to pandemia spowodowała ogromny wzrost inwestycji). Kanadyjczycy są liderami w tych inwestycjach (17%), a po nich plasują się inwestorzy z Ameryki Łacińskiej i Wielkiej Brytanii. 74% nabywców kupiło nieruchomości na własny użytek lub jako inwestycję wakacyjną, a 67% z nich sfinansowało zakup gotówką. Średnia cena nieruchomości to 479 tysięcy dolarów. 

– mówi Monika Bartoszcze, agentka i ekspertka rynku nieruchomości.

 

  

Bezpieczeństwo inwestycji w USA – brak zagrożeń zewnętrznych, ale ryzyko katastrof naturalnych

Amerykański rynek nieruchomości, mimo wyzwań związanych z katastrofami naturalnymi, jest nadal postrzegany jako bezpieczny, szczególnie w kontekście globalnych napięć politycznych. USA oferują stabilność polityczną, co czyni ten rynek atrakcyjnym w porównaniu do innych regionów, gdzie ryzyko związane z konfliktami zbrojnymi jest wyższe. Należy jednak pamiętać, że niektóre regiony, jak Floryda, są narażone na huragany i inne katastrofy naturalne, co wiąże się z wyższymi kosztami ubezpieczeń.

 

 

Wzrost popytu na nieruchomości luksusowe

Na rynku nieruchomości w USA rośnie popyt na nieruchomości luksusowe. Floryda, szczególnie w rejonie Miami czy Palm Beach, staje się miejscem, w którym nieruchomości klasy premium są coraz bardziej popularne.

"Nieruchomości luksusowe, szczególnie na Florydzie, gdzie często są poszukiwane jako drugie domy, nadal będą cieszyć się dużym zainteresowaniem. Zamożni nabywcy będą szukać nieruchomości oferujących prywatność, przestronność oraz dodatkowe udogodnienia, takie jak biura, siłownie czy strzeżone osiedla. Przewiduję, że ten segment rynku będzie nadal rósł w siłę, a ceny nieruchomości premium mogą wzrosnąć."  – dodaje Monika Bartoszcze.

 

Pesymistyczny scenariusz

Nie można jednak zapominać o mniej optymistycznym scenariuszu przewidywanego przez niektórych ekspertów spadku cen nieruchomości na Florydzie w 2025 roku. Wzrost podaży nieruchomości przy spadającym popycie oraz kryzys na rynku ubezpieczeń, pogłębiany przez zmiany klimatyczne i częstsze huragany, według nich może doprowadzić do spadków cen w miastach takich jak Tampa, St. Petersburg czy Sarasota, gdzie ceny mogą zmniejszyć się nawet o 10%. Dodatkowo, zmniejszona migracja do Florydy po pandemii obniża dynamikę rynku, a rosnąca liczba dostępnych mieszkań, przy braku zdolności wielu potencjalnych nabywców do ich zakupu, powoduje presję na ceny.

Nick Gerli, CEO platformy Reventure App, uważa, że w wyniku tych czynników rynek nieruchomości na Florydzie napotka poważne trudności, zwłaszcza w miastach takich jak Punta Gorda. Eksperci z firmy inwestycyjnej Norada wskazują z kolei, że ceny w regionach takich jak Gainesville, Palm Bay-Melbourne-Titusville czy Lakeland-Winter Haven mogą spaść o 15%.

Dodatkowo, Senacki Komitet Budżetowy ostrzega, że połączenie wysokich składek na ubezpieczenia domów, rosnących cen nieruchomości i stóp procentowych kredytów hipotecznych może prowadzić do kryzysu mieszkaniowego, który może być poważniejszy od tego z 2008 roku.

 

 

Podsumowanie – warto inwestować w USA?

Amerykański rynek nieruchomości nadal pozostaje jednym z najbezpieczniejszych i najbardziej przewidywalnych rynków na świecie, szczególnie dla inwestorów zagranicznych w tym z Polski. Floryda to jedno z najatrakcyjniejszych miejsc do inwestowania, oferujące stabilny dochód z wynajmu nieruchomości przez cały rok.

Choć zmiany polityczne, takie jak prywatyzacja Fannie Mae i Freddie Mac, mogą wpłynąć na koszty kredytów hipotecznych i ceny nieruchomości, to nie nastąpią one od razu i amerykański rynek nieruchomości pozostaje opłacalną opcją inwestycyjną.

Dodatkowo, USA oferuje stabilność polityczną oraz szerokie możliwości rozwoju rynku nieruchomości luksusowych. Choć należy uwzględnić rosnące koszty ubezpieczeń i opłat eksploatacyjnych, długoterminowe inwestycje w nieruchomości w USA mogą przynieść atrakcyjne zyski. Niemniej jednak, warto być świadomym ryzyka związanego z rynkami bardziej narażonymi na zmiany, takimi jak Floryda,  by nie dać się zaskoczyć chwilowymi spadkami cen nieruchomości.

 

 

Zjazd Real Estate Trends w ramach Mid-Winter Biz Meetings

Dr Brad O'Connor, główny ekonomista Florida Realtors®, podczas tego wydarzenia, które miało miejsce  31 stycznia 2025 roku dzielił się z zebranymi prognozami dotyczącymi rynku nieruchomości na Florydzie.

- Rynek nieruchomości na Florydzie w 2025 roku stoi przed kilkoma wyzwaniami – niektóre stare, inne nowe. Stopy procentowe kredytów hipotecznych i koszty ubezpieczeń pozostają uporczywie wysokie, co sprawia, że dostępność (lub jej brak) nadal będzie kluczowym tematem w tym roku. Stopy procentowe, w szczególności, pozostają podwyższone z powodu obaw o to, jak Rezerwa Federalna zareaguje na niedawny łagodny wzrost inflacji, a także na potencjalnie inflacyjne polityki federalne, które mogą zostać wdrożone później w tym roku - podkreślił i dodał:

"Jednocześnie fundamenty gospodarki Florydy są silne, a ludzie nadal masowo przeprowadzają się na Florydę. Z tymi fundamentami gospodarczymi, wzrost sprzedaży nieruchomości na Florydzie jest nieunikniony."